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智慧城市与智慧社区

发布时间:2018-08-09 10:33

封面题图 | 《请回答 1988》

 

如果我们将我国的 70 年房屋产权视为一个生命周期,开发商所占据的项目规划、建设施工和新房销售仅在这个周期里占 5 年,而后期的社区服务则占据 65 年,市场空间巨大。而在房地产行业现有的商业模式中,并未完全开发这些存量住户的价值。

 

一组数据对比可以说明,在欧美国家,社区商业已占据社会商业总支出的 60% 以上,而在中国,目前整体水平尚不足 30%。随着房地产市场的逐步成熟及存量房比例的不断提高,社区服务的商业价值在不断显现,社区商业将超越房地产开发,成为新的盈利增长点。

 

 

 

逐渐兴起的社区商业

 

 

社区商业以便民、利民为特点,满足和促进居民综合消费为目标。辐射人口通常在 20 万人以下,核心区域 5-10 万人。在业态设置方面以满足社区刚需为主,有购物、修理服务、餐饮、综合服务四项基本功能。

 

1950 年社区商业诞生于美国,由于家庭汽车的普及,以及城郊新建的发达高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区服务的社区商业。1960 年英国、日本、法国开始进入大城市郊区化,社区商业出现。1970 年社区商业在亚洲新加坡出现。

 

▲ 上海夜景航拍

直观展示了上海的居住郊区化

 

在中国,过去大家总是习惯去市中心商业区,造就了核心商圈的繁荣,但随着城市日益的扩大,去核心商圈购物日益成为一个难题。拥挤、堵车、停车难、交通成本提高等逐渐成为人们去核心商圈购物的阻碍,随着居民收入的提高,这些困难一定程度上成为压抑人们消费需求的障碍,中国的社区商业正是在这种趋势性的背景下逐渐孕育。

 

▲ 中国社区商业模式进化历程

 

不过,与国外成熟的社区商业相比,我国的社区商业仍处于「起步阶段」,很多人的固有印象还停留在沿街商铺、业态档次普遍较低的原始状态,但其实与之前缺乏统一规划不同,如今的社区商业正在慢慢「回暖」。

 

 

 

新加坡的社区商业模式

 

 

新加坡的社区商业有近 50 年历史,纵观新加坡社区商业的发展建设,无论是从土地行政管理、商业布局规划模式,还是资产管理和退出,参与社区发展和建设的各利益群体在各个环节中都表现出了高度的协同性,实现了社区的「有机团结」。

 

新加坡社区商业类项目的持有者主要以凯德集团、CDL、Frasers、Lendlease 等开发商为主。与美国采取的房地产投资、开发、物业经营等各方面业务高度分化、互相独立的「专业化模式」不同,新加坡的地产开发管理呈现「全过程开发模式」,即形成以开发商为中心的一条纵向的产业链,从拿地、开发、卖房、经营,均由一家开发商独立完成。

 

▲ 社区商业利益共同体系统

 

同时依托新加坡发达的金融体系,新加坡商业地产往往都会有良好的财务表现,也保证了商业地产经常可以取得较高的年化收益,这也进一步推动了资产证券化的发展。

 

例如,凯德集团旗下的第一乐广场社区商业项目,该项目临近巴士转换站,蔡厝港地铁站和轻轨站,主要客群是邻近居民、家庭,实用面积 20,392 平米,项目的核心是满足周边居住消费者的基本日常所需,并非追求过高的档次定位以及时尚品牌的堆积形成吸引力。

 

▲ 第一乐广场 | 凯德集团旗下社区商业项目

 

相较于邻里中心,更多强调零售、娱乐、餐饮、休闲、政府公共服务设施的复合功能,在有限的商业体量下强调项目的综合化、多元化发展特点。商业动线简洁清晰,在充分发挥店铺使用率的同时,兼顾休憩空间,建筑的塑造。

 

同时,凯德集团通过 REITs 结构,可以不断将成熟商业项目注入套现,减少商业项中的资金沉淀,加速资本的高效流动,充分提高资金利用率。通过合理的资产组合和成熟的公开交易平台,凯德商用新加坡信托可以获得远远优越于市场其他投资产品(5-10 年国债、银行储蓄等)的年化收益,投资者得到了合理的投资收益。

 

▲ 凯德商用新加坡信托(CMT)投资回报率,凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)是新加坡的第一支REIT,目前CMT旗下目前共16个商业物业的总建筑面积达到53.8万㎡,其中包括Westgate、Bedok Mall、Bugis Junction等社区商业类物业。 

 

 

 

 

万科的「五菜一汤」模式

 

 

事实上,「社区商业」已经开始慢慢走到台前,成为一片可挖掘的新蓝海。而万科早在二十多年前就开始学习新加坡社区商业模式,并开始「万科邻里中心」的布局。

 

万科在全国已有近 300 个楼盘,仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的「系统集成」。此前,几乎包括零售商在内的所有企业,进军社区商业都是单打独斗,即以某单一业态进驻,至于其他生活类业态的组合,基本是「听天由命」,物业方对此也是抱「愿者上钩」的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式,让原本处于「自然生长」或「野蛮生长」状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。

 

 

自长阳半岛社区商业配套完善后,「五菜一汤」的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广,成为住宅项目社区商业模式的典范。

 

在万科长阳半岛,「五菜一汤」包括:绿色、时尚的社区菜市场幸福街市(汤),健康、便民的社区食堂「第五食堂」,丰富、齐全的品牌超市华润万家,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行(五菜)。所有社区商业由万科统一招商和运营,以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求,切实解决社区居民的日常生活问题。

 

▲ 社区食堂是万科社区商业标配

 

在万科社区商业标配「五菜一汤」体系中,「第五食堂」是万科自创的社区餐饮连锁品牌,北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛,为业主提供物美价廉的生活餐食,特请中餐大师制作南北菜系,自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。

 

另一标配是万科社区连锁品牌「幸福街市」,作为长阳首个社区菜市场,食材新鲜健康,种类丰富、价格公道,更是彻底解决了万科社区居民的「菜篮子」问题。此外华润万家便利店,也以持续改进消费者生活品质为目的,为社区提供日常生活所需的各种商品;及时消费、应急消费,华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。

 

对于社区商业的未来盈利模式,万科前高级副总裁毛大庆曾表示:「长期看,商铺作为一种资产长期持有,有升值获益的前景。社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包。」

 

 

▲ 最接地气的最后一公里

 


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